无论是涉及不动产的诉讼，或是查询财产保全线索还是执行程序都可能涉及到查询不动产登记的相关信息，只有通过查询了全面了解不动产的信息，包括权利信息、限制信息才能为下一步的决策提供基础。
不动产的权利信息又包括了权利人、坐落、面积、权证号等的基本信息，限制信息又包括了查封信息、抵押信息及相关的预告信息。那么如何才能查询到相关的不动产登记信息呢？
现阶段负责不动产登记查询的机构为各县市区的不动产登记中心，相应的规范主要有《不动产登记暂行条例》及《不动产登记资料查询暂行办法》。结合实践，律师查询不动产登记信息主要有律师自行查询及律师持法院调查令进行查询两种方式。
1.律师自行查询
律师自行查询不动产登记信息的话需要向不动产登记部门提供利害关系证明、授权委托书、律师证、律师事务所介绍信的，还需要提供拟查询不动产具体坐落位置、不动产权属证书号等查询索引信息。简而言之，律师自行查询不动产登记信息，不能仅提供被查询人的身份信息，不能“以人查房”。这种情况一般发生在诉讼过程中，常用的利害关系证明主要是法院的案件受理通知书、判决书等。
2.持法院调查令申请查询
律师持人民法院的调查令申请查询不动产登记信息，需提供律师调查令、律师证、律师事务所介绍信。调查内容以调查令载明内容为限。简而言之，律师持人民法院的调查令申请查询不动产登记信息可以做到“以人查房”。这种情况在诉讼中及执行中均有可能出现，具体要看法院能否出具调查令。
不论是律师自行查询及律师持法院调查令查询等方式，在查询中常常会遇到查询不到被查询人名下登记有不动产信息的情况，在确定能够核实应该有相关登记的情况下，我们还需要核实两个问题，一是拟查询不动产是否归该处不动产登记中心管理，二是该不动产是否处于权利不完善或未完成不动产预告登记的状态。
对于第一个问题，我们需要向不动产登记中心核实该处的不动产查询范围，以青岛市为例，青岛市不动产登记中心本部（八大峡）若以律师受当事人委托自行查询的方式，则查询范围包括了市南、市北、李沧区域的信息，其他区域的不动产信息需要前往该区的不动产登记中心（城阳区、高新区、西海岸新区、即墨区、莱西市、胶州市、平度市、自贸片区、崂山区）进行单独查询。
对于第二个问题，我们可通过前往当地的住房与城乡建设局相关网站（青岛地区具体为青岛网上房地产）进行查询，查询相关不动产是否处于预售、未竣工等权利未完成初始登记或预告登记的阶段。若处于该阶段，住房与城乡建设局也可以出具相关查询信息，该信息与不动产登记部门出具的查询结果具备同样效力。对于这个问题，前几天我曾办理过两个案件，当事人购买的是拆迁回迁房，因为被拆迁人取得相关材料并未办理登记手续，且回迁房并不属于开发商初始登记范围，所以在不动产登记部门相应房产信息为空白。
除了查询不到信息的情况外，因现阶段大部分不动产登记部门已实现电子化查询，对于部分不动产特别是年代较为久远或是不动产权利本身就存在问题的不动产信息，可能出现登记信息有缺失的情况。在这种情况下，我们需要与不动产登记部门进行沟通，其一是申请要求不动产登记部门复核电子查询材料是否与纸质登记材料一致，纸质登记材料是否完整，若纸质登记材料信息完整则要求工作人员手工在查询材料上将相关信息进行补全并加盖印章。若纸质登记材料信息也不完整，则需要前往当地的住房与城乡建设局进行调查，查询当年移送的材料是否完整，若完整则需要两个部门间完成数据上的补录，其后再出具不动产查询材料。若连住房与城乡建设局的材料也缺失，则相关材料只能在后续的执行程序中再进行补足。
