因为上周路边社传出的大事件，所以上周楼市各路消息满天飞。
青岛商品房库存第一、青岛二手房挂牌量暴增、喊着“活下去”的地产大鳄开启全面降价模式……
美国大文豪马克吐温曾经说过，世间的谎言有三种：谎言，该死的谎言，统计数据。
今天老王就说一下对于这些数据的观点，并且结合当下的市场，说一说对于未来市场的预判。
数据｜万㎡背后的市场
许多人，包括一些外地的楼市专家，在分析青岛楼市时，都喜欢拿着青岛库存全国第一来说事儿。
这让老王想起了一个成语：坐而论道。
权威部门的统计，青岛的库存量位居全国第一位，我相信这个数据是准确的。但是我们同时也要注意到，青岛至今为止没有像郑州、哈尔滨那样大张旗鼓地去救市，而且开发商在土拍市场上，依然有很高的积极性。按照正常的逻辑，青岛不应该是最慌张、救市欲望最迫切的城市吗？
这就需要我们来分析一下库存的分布和所谓的去化周期了。
针对这思源顾问这张表，我们来分析一下。
第一，思源顾问统计到2月末的住宅库存是万㎡，虽然统计路径不同，但能差了万㎡？当然不会。这里面有一个滞后网签的问题，很多在去年三季度甚至一年前已经卖掉的房子没有网签，春节过后往往是补签的一个高峰。所以，青岛的实际库存量没有统计数据上那么吓人；
第二，市南区、崂山区的库存量几乎看不见，为何去化周期拖了青岛的后腿？很简单，豪宅的销售方式和周期与刚需盘是完全不同的。大家想想，汤臣一品卖了多少年？奇货可居，人家财务状况良好的绿档房企，才不会像远郊的万元盘那样打折促销，这是去化周期的疑问；
第三，库存区域的问题。青岛的库存主要集中在胶州、即墨、老胶南片区、城阳四个区。我们不看这四个区，再减去自娱自乐的平度、莱西，大家看看市北、四方、崂山、李沧、高新区库存和去化周期是多少？
30多万方的库存，再减去一些常年不成交的“死”盘，在没有土地供应的情况下，真的能卖到年底吗？如果大家在做好防护的情况下走出家门，会发现周末主城区人非常多，一些热点楼盘的成交也是非常高的。
森林公园实拍图
对于普通购房者来说，青岛楼市的“大数据”有用，也没用。
昨天我给一个购房者建议，把目标区域内所有的盘都看一遍，而不是在家里找各个盘的硬伤。只有你知道了现在市场上有什么货，以及这些货的去化速度，你才能真正的去根据市场权衡。
政策｜新政导致二手房暴涨
最近几天，总是有朋友，甚至是报社的记者朋友，都来问我“5变2”的真实性。拜托各位，能不能看看我的文章再问？年吃过一次亏的相关部门，对于这个问题就如同自家媳妇是不是做过整容一样敏感，你们为何非要一个说法？
自己去正规中介那里挂挂牌，不就有了准确答案了？
至于二手房有没有暴涨的问题，起码从最大的二手房交易平台来看，我可以给出一个很确信的答案：
没有！
我们看一下去年年末青岛二手房的挂牌统计，也是7.3万套左右，在全国连前10都排不进去。今天的最新显示是套。我们取个最大值套，春暖花开的时节，比最淡季增加个1%，在1万多名中介同时挖房源的情况下，这算暴涨吗？
二手房里，学区房是尖货。但是很多满二的二手房房东，老大上了学是不假，但是老二还在幼儿园里呢，这房子能卖吗？
还有，即使满二可以卖了，那么对于动辄三四百万的次新房而言，不满五的税金还是很可观的，再加上不菲的中介费，是个中产都得掂量掂量。
至于高点中慌张入手的老破小或者是远郊的低品质炒作房，不论是两年还是五年，你拿出来卖都是没人要的。
所以，不论“5改2”是不是真的，挂牌量有没有暴增，短时间对于市场的影响都不会太大。
你只要记住一点，房子好，价格也好，什么时候都不愁卖；房子不好，有要的就好好谈，赶紧卖。
市场｜“活下去”的开发商全线降价？
在刚刚过去的一周中，主城楼盘的热度我不去分析了，各类文章说得比较多。说点出乎我意料的吧：
万科全线降价了！
在陷入恶性循环的胶州，万科公园大道是我认为是值得刚需入手的楼盘。因为相比奥园，安全度更好；相比越秀，品质能好些；相比一众本地土鳖，物业服务能好一些。
再加上万科强悍的营销力，这个盘在胶州那算是卖得比较好的红盘。所以，它降价多少出乎我的意料：
当然，我们看房号能知道，这都是些楼层比较差的“边角料”房源，但即使如此，也释放出一个信号：胶州的流速，连万科都受不了了。
无独有偶，海潮云起和卖了好几十个小目标的海岸万科城也都打出了降价牌。说实话，作为调整力最强的开发商，不论是自带配套，还是户型、园林等产品细节，这俩产品都属于上乘。曾经有一个房企的朋友聊海岸万科城地块，表示他们当时如果再努力一下也可能拿下。
老王的回复是，即使你们拿下，也不可能像万科做得这么好，卖得这么好。
然而，我们同时也要看到，这两个盘地段上是有硬伤的。保利·大国璟一起势，泛未来之城板块的注意力都会到大国璟身上，偏居一隅的海潮云起就不那么亮眼了。也许有人说海潮云起是洋房住区，但是你看看这个洋房的容积率，就会感觉和高层舒适度差不了太多。
海岸万科城什么都好，就是地段有点两不靠，灵山湾腹地那么多盘，区府芯盘那么多，外地人来不了，自然也会有压力。
这都是调一下价格还能走量的盘，还有一些盘，调价也难了，只能躺平。
所以，你对楼市的分化一定要有正确的认识：主城区的盘即使有缺点，也可能越开越高；远郊的楼盘你看着什么都对，但也可能价格继续下探。
