最近，胶州楼市的艰难局面引起了业界不小的波动，一则房价消息迅速蔓延：胶州一楼盘加推房源，成交价竟然低于备案价。业内相关人士表示，胶州楼市的艰难局面愈演愈烈，临近房企半年业绩总结，6月业绩仍不容乐观，或迎降价潮。
成交价低于备案价车位降超六成
在5月份前后，许多楼盘入市推新，荣盛·锦绣外滩作为胶州经济开发区的大盘始终保持少量多批的开盘节奏，其中4月28日加推了一栋楼，共套房源，该楼栋为29层两梯四户，户型为㎡、㎡、㎡，毛坯。各大卖房网站上公布的销售均价为元，但实际成交价格让人震惊。
据荣盛·锦绣外滩置业顾问介绍，项目新加推房源成交均价元/㎡，最低价元/㎡，毛坯出售。售楼处内有代理公司的销售人员，如果通过代理公司购买，还可以享受总价九八折的优惠。
除了价格优惠，销售中未要求捆绑车位，车位价格也下跌了。之前车位每个元，如今只要元，降价超过六成。
据查阅项目备案均价为元/㎡，实际成交均价远低于备案均价，项目的去化率并不高，即使不捆绑出售，车位降价，房源任选，但来客并不多，成交仍少的可怜。
在年4月，荣盛·锦绣外滩首次开盘时，高层售价在元/㎡，后期推出的洋房、小高层均价超过00元/㎡，均为装修交付，价格在备案价之上。如今在前期装修房源滞销的基础上，新推出毛坯房源，不仅是直接降价，而是将价格降至备案价以下，这一情况着实少见，这跟之前开发商们想方设法捆绑加价造成实际成交价远超备案价的情况相去甚远。
青岛房管部门会在网上实时公布新房项目取得预售的房源的具体情况，包括房源位置、可售套数、已售套数、参考价、可浮动比率等，而荣盛·锦绣外滩成交价低于备案价销售，突破了下限，可谓是新风向。
楼市曾红极一时拆迁注入一波急需
胶州楼市供远大于求，其中，4月有7个楼盘首开加推，5月又有7个楼盘上市，再之其他在售楼盘，市场竞争程度见微知著。
从年到年期间，胶州楼市曾炙手可热，之前机场拆迁、货币补偿，给当地楼市注入一波急需。尤其在17年春季，胶州楼市在青岛的三月调控之后，许多客户外流后被激活，各楼盘边涨价边售空，出现供不应求的局面，房价很快从五六千涨到了一万多。”
但是，机场拆迁、货币补偿带来的市场需求必然是短暂的，无法长期、全部的消化本地存量房，很多楼盘依旧艰难。“就是最好位置、最好品牌的绿城·紫薇广场，也曾经有两次停工的困难，其他家自不必说，一年卖百八十套乃是常态。”
为缓解艰难局面房企偷摸降价
但购房热潮很快就消逝了，多年之前，胶州土地批量上市，市场屯下来大批存量土地。过去两年基本上将这些土地以高价转让给了急于进军青岛房地产市场又拿不到土地的开发商。
据中指院数据显示，年青岛住宅用地共计出让了宗，其中胶州以52宗领跑，独占四分之一，超过了传统的供地大户西海岸跟城阳，成交金额98.7亿元。
胶州虽土地供给多，但人口流入少，据青岛市统计局发布的数据显示，年年到之间，胶州新增人口仅多人。而年胶州全年新房卖了套，比全市总成交量的15%，仅次于西海岸。胶州市场的红火，是靠外来的投资需求来支撑。
到年春天，胶州楼市艰难的局面愈演愈烈，楼盘想提前开盘抢夺客户，可是最多卖个二十套，去化率也只有百分之三十。“其中前期低价拿地的楼盘不得不使出偷偷降价的手段，于是有了成交价低于备案价的新景象。”张百忍说。
本地需求不足渠道公司从各地蓄客
突破“底限”的降价，跟市场低迷直接关联。
回顾年一季度，胶州新房成交了套，再看最新统计，年一季度胶州只成交了套，成交量同比萎缩了15%。曾经胶州土地市场火热，让开发商们屯下大批存量土地。经过一级市场、二级市场一系列的买地拿地，洗牌后的胶州俨然进入地产巨头时代，当地企业早已被快速边缘化。前期地产商拿地热情高涨，也导致地价上涨。“从一两千或者两三千迅速涨到四五千、五六千，都是些高价地。
市场形成巨大积压，全国性巨头拿地后往往根据集团的节奏快速运转，一个大盘的任务三四十亿，小盘也得一二十亿，如果营销完不成就要调整。所以，半年来胶州市场进入市场大搏杀阶段，数个楼盘的营销负责人被撤换。”张百忍分析说。
在这一情况下，擅长渠道分销的房产代理公司纷纷进驻胶州各大楼盘，与饥肠辘辘的开发商讨价还价拿到高佣金，然后从全市乃至全省收集有购房需求的置业者，网罗进胶州，成为市场支撑，毕竟胶州不限购。
胶州楼市或有降价潮
对于胶州楼市的前景，不少业内人士表达了自己的看法。孙杰表示乐观：“楼市数据固然重要，但是要综合去看，不能简单的看同比数据，因为去年3月的青岛楼市数据创了新高，跟上合峰会等特殊利好有关系。所以不能简单的看同比，还要看环比。”
对于接下来的房价走势，孙杰分析说：往将来看，不管是胶州楼市，还是青岛楼市，还是稳字当头，稳步上升，毕竟最难的时候已经过去了。从政策层面讲，因为不会再出利空的政策，如果再出政策，也只能是利好的政策。从城市发展的机遇上来看，那就得看人口，现在青岛是人口净流入的状态，而且青岛目前正在学深圳，大型规划频出，特别是地铁、城市大型项目的推陈出新，越来越多的人会来青岛，这是青岛的‘城运’。”
如今，一家楼盘低于备案价销售，往后会不会有第二家、第三家？张百忍分析说：每年的6月都是房企半年业绩总结的时候，在大多数楼盘如此惨淡的业绩面前，相信胶州很多楼盘还会有调整，或许那时会有一个真正值得购买的价格。
观点
张百忍：“胶州楼市是全青岛最残酷的市场，主要是因为供远大于求。每年的6月都是房企半年业绩总结的时候，在大多数楼盘惨淡的业绩面前，相信胶州很多楼盘还会有调整，或许那时会有一个真正值得购买的价格。如果你有意向在胶州置业，建议每个楼盘都看一遍，局势就会看得清楚，不会被别人忽悠，避免被中介们拖入售楼处，只看了一个盘就当场交钱。”
孙杰：“往将来看，不管是胶州楼市，还是青岛楼市，还是稳字当头，稳步上升，毕竟最难的时候已经过去了。从政策层面讲，因为不会再出利空的政策，如果再出政策，也只能是利好的政策。从城市发展的机遇上来看，那就得看人口，现在青岛是人口净流入的状态，而且青岛目前正在学深圳，大型规划频出，特别是地铁、城市大型项目的推陈出新，越来越多的人会来青岛，这是青岛的‘城运’。”
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