相信很多人和我有一样的感受：
青岛楼市自年萎靡2年多之后，在今年上半年迎来了久违的回暖，然而好景不长，进入下半年以来就有很多楼盘传来降价的消息，并且同一区域内楼盘间比着降价，大有“星星之火可以燎原”之势。
为什么别的城市都是采取一轮一轮的调控之后房价才会被彻底摁住，青岛楼市却是这样主动“吴签”了呢？（不懂请百度）
毕竟涨价降价都是表象，我们还是按照常规看一看青岛楼市的基本面。
01库存
先来看二手房库存。我在以前的文章中对某壳上青岛二手房在售量有过记录，现在来对比一下三个时期的库存情况：
年3月还是套，昨天（9月14日）就达到了套，一年半增长了套，增长率22.6%。
这至少可以说明两个问题：一是今年上半年市区火热的是新房，没有传导到二手房市场；二是房东售房意愿增多、增强，但市场不领情。
我同时查了9月14日别的城市二手房在售量情况，北京是套，广州套，深圳套，上海不显示在售量。
七普常住人口数量上，北京是万，广州是万，深圳是万，青岛是万。
我想大家都看出来了，青岛以人家一半的人口，承压了差不多的二手房库存，你能说青岛二手房市场健康码？
再来看下新房市场。
新房住宅：根据锐理数据的统计，截止到年8月底，青岛商品住宅库存万平，去化周期14个月。虽然去化周期近一年没怎么涨，但仍处于历史高点。
其中各区市的去化周期分别为：胶州21个月，市南18个月，莱西17个月，平度14个月，即墨14个月，城阳12个月，原胶南12个月，崂山12个月，原黄岛11个月，李沧10个月，高新区7个月，原四方7个月，原市北6个月。
仅从这个新房住宅去化周期上，就可以知道胶州楼市降价的原因了。
别墅：去化周期23个月。
商业：去化周期85个月。
办公：去化周期63个月。
公寓：去化周期57个月。
先不说商业性质房子别的缺点，就这一个超长的去化周期，你还敢买吗？
我一直建议大家买优质区域的优质房子，从这个二手房在售量、不同新房性质的去化周期上是能证明我这个判断的正确性的。
02供应
-年是青岛的土地成交“大年”，-年三年分别成交土地建筑面积为、、万平方米，三年共计成交万平方米。
今年青岛实行了集中拍地，但表现一点也不差。
第一批次集中拍卖，青岛市辖区成交土地61宗，占地面积万㎡（含划拨），成交总建面万㎡（含划拨），成交总价亿，折合楼板价元/㎡。
刚刚结束的第二批次集中拍卖中，青岛市辖区成交76宗，成交总占地面积.6万㎡（含划拨），成交总建面.8万㎡（含划拨），成交总价亿，折合楼板价元/㎡，
两次集中拍卖成交建筑面积万㎡，今年青岛还有一次集中拍卖的机会，这个成交面积看似比-年的要少不少。
但上述两次集中拍卖成交面积统计的是市辖区，不包括胶州、平度、莱西三个县级市，如果再加上这三个市的，我想不会比前三年差多少。
另一方面，由于市区可开发土地的稀少，青岛这几年大部分的供地都在郊区。庞大的土地供应，将至少不会支持青岛房价的全面回升。
03需求
青岛本地人有多少买房、置换需求，这个没法统计。而且，任何一个在楼市上有前途的城市，都不会以本地人作为买房对象。
因此，我们用六普、七普数据来计算下国内主要城市近十年的常住人口增长量。
青岛近十年增加了万人，每年10万左右，这个数据并不显眼。而且，这里面还包括本地的新出生人口。
在户籍人口上，情况更加严峻一些，根据青岛相关部门的介绍，年青岛户籍人口增长率为17.90‰、增加14万余人，年增长率为13.27‰、增加10万余人，年增长率为9.75‰，增加8万余人，人口增长率和净增长数量连续两年下滑。
很多买房者都是以家庭为单位的，还有一些外来人口不买房，这样的话每年新增加的10万人能买5万套房就不错了。
而青岛每年卖万平方米建筑面积的地，即使按照60%的住宅比率、平的平均面积，那也是12.5万套房。
如此看来，除了外在需求之外，青岛本地人还需要继续买房才能消耗掉这么庞大的供应。
另一方面，青岛还推行有人才住房、共有产权住房，分走了不少流量，很多远郊区的政策房已经面临着无人或少人申请的窘境了。
需求端的不济，将比库存、供应对青岛楼市的影响更大。
04信贷
青岛的房贷环境一直都不怎么友好，在去年别的城市首套5.0%左右的时候，青岛就已经是首套5.35%、二套5.65%。
进入今年下半年，青岛的房贷利率是一个劲地涨。目前青岛的主流银行已经是首套5.45%、二套5.75%了。
但对于买房者影响最大的并不是房贷利率上涨，毕竟只是每个月多还几十块钱的事。
利率上调是房贷趋紧的一个信号，青岛已经有不少银行停止接受房贷了，其他银行也延长了放款期限，少的也在1个月以上，多的要半年以上了。
对于买房者，这才是最要命的。放款时间延长，意味着贷款多的买房者越来越不受待见。二手房东等着回款不会卖给贷款多的，新房开发商表现只会更明显。至于征信不好的，可能就没有银行愿意给你贷款，你将失去买房的机会。
当然，信贷收紧不仅影响买房者，影响的是整个楼市。信贷收紧，楼市趋冷；信贷宽松，楼市紧俏。
信贷收紧，对青岛楼市短期的影响很大。
05政策
楼市是政策市，因此必须分析青岛的楼市政策。
虽然青岛最新的调控政策还是年4月的，已经近三年半没有更新。但青岛的“拿到房产证后五年限售”，至今仍然是全国最严的。
只靠这一个政策就堵死了楼市投资客的路。而且从别的城市的经验来看，这个政策短期内没有放松的可能。
另一方面，青岛楼市年经历过大涨大跌，买房者都有切身的经历，很多人至今都谈“房”色变，有心理阴影了，入市的意愿不大。
库存、供应、需求、信贷、政策，是楼市最重要的五个影响因素。正是这五个表现不佳的因素，才使得今年上半年青岛短暂释放的买房需求很快被消化殆尽了。
这么一说，也就好理解今年上半年市区学区房、新房量价齐涨，二手房和郊区新房怎么也等不到好行情，以至于胶州、胶南、即墨一些楼盘等到现在只能降价了。
这一点从近一年来的新房、二手房成交情况也能看得出来：
到年8月份，新房成交量已经连续降了2个月，二手房则降了4个月。
按照这个趋势，青岛楼市今年的“金九银十”基本是要泡汤了。而且，整个下半年的市场都不会太好。
在未来很长一段时间内，青岛楼市恐怕又要重复这样的规律了：
市区二手房还是不好卖，毕竟今年上半年那么好的时候都卖不出去。所以，对于手里有房要卖的朋友来说，要是有人愿意来接盘的话，一定要抓住机会赶紧卖了，即使降点价。总之，以后要善待买房者，买方市场人家是爷。
市区新房恐怕还要延续以往的紧俏局面，供地不多，置换需求仍在，看不到降价的可能。这部分置换的又会把原有的房子卖掉，这会加剧二手房的“坏”行情。
近郊区、郊区核心区的房价也不会有大的波动，需求、供应能够达到很好的平衡，但可能会受到远郊区房价变动的影响。毕竟，人家一下降了四五千，性价比就出来了。
远郊区现在已经开始了新一轮降价潮，还没降价的盘后续会以各种方式来降价，但已经降价的基本上不会继续降价了。毕竟，六七千的房价已经比不上省内一些县城，这个性价比还是不错的。虽然我不建议在远郊区买房，但如果你在远郊区工作，有买房居住需求，那么从现在到年底可以好好选房了。
综上，以后的青岛楼市将会更加分化，再也不会出现以前大涨暴涨的疯狂行情了。平平淡淡、小涨小跌，偶尔兴起、接着“吴签”，将是青岛楼市的常态。
#青岛#
