传统的楼市旺季——金九，在今年彻底失效了。
根据卓易数据统计，截止到9月21日，青岛9月新建商品房成交不足六千套，赶超上月几乎已成为不可能完成的任务。
而在刚刚结束的中秋三天假期里，青岛新建商品住宅仅成交3.08万平，同比下降78%，相较于去年中秋假期下降33%。
数据来源：中指研究院
不仅仅是青岛一城如此，在全国大部分城市楼市普遍降温的大环境下，今年的“金九银十”难言乐观。
而作为购房者，我们要正视的，似乎不仅仅是进入下行通道的市场而已。
01
买涨不买跌？区域房价分化严重
作为衡量房地产市场的重要指标之一，房价一直是普通购房者直观判断市场冷热的标准：如果房价成增长趋势，那市场热度相对较高，反之则代表市场有下行的风险。
这个方法在过去相当长的一段时间内普遍适用，但放眼当下青岛市场，却出现了偏差。
根据卓易数据统计，青岛八月新建商品住宅成交均价已超过了1.6万/平，今年前八个月全市成交价呈稳中有升的态势。
然，青岛今年的市场像房价反映出的一样热吗？
诚然农历春节过后，青岛新房市场确实迎来一波“小阳春”。但随着进入下半场，青岛楼市也开始收缩，成交量逐月走低。尤其是进入九月之后，三周新房成交量尚不及前月的一半。
房价走势与成交走势差异为何如此明显？与青岛区域房价分化日趋严重不无关系。
根据卓易数据统计，年上半年青岛主城区新房成交均价已达到元/㎡，同比上涨14%，绝对值上涨超过元/㎡。
抛开新房供应量少去化周期长的市南区不提，主城区新房价天花板崂山区，新房均价基本在4.5万上下浮动；新都心浮山后3万+，老四方核心区2.5万+；李沧整体在2.2万+，就连处在主城边缘的李沧北，新房均价也基本到了2万元左右。主城新房上车线，已经从过去的核心区万提高到主城边缘万。即便如此，卡线的小户型房源也经常供不应求。
而在供应量大，房源选择空间更广的近郊区域。销售频频遇冷，开发商不得不动用“价格大法”。
从去年下半年开始，即墨、胶州部分区域的项目就开始了从减配、精装改毛坯到打折、送车位的价格大战，个别项目还因此引发老业主的不满。
而在刚刚过去的中秋假期，部分西海岸项目也开启了“低价走量”的模式。
02
土地供应不足房企重点布局城西城北
新房如此，二手房亦然。根据青岛网上房地产数据显示，在过去的一个月中，青岛热度最高的区域仍在主城区，购房者
