受经济下行叠加疫情“黑天鹅”事件的双重影响，全国各行各业的年都充满了挑战，那些在经济指标中权重较大、也是风光无限的行业尤其是五味杂陈，地产行业就是这样。
众所周知，伴随经济增速下降、公共财政收入增速放缓，今年以来，地方政府对“土地财政”的依赖不降反增。也就是说，房地产行业对地方政府的重要性比以往加大了。而回望年全盘的棋局，进入收官的房地产行业对输与赢莫不心生感叹：年年难过年年过，赶上今年真失落。
楼市如天气，南北不同凉热
11月25日，深圳华润城润玺1期进入到最后的开盘选房阶段。这个项目均价为13万，而周边二手房均价在18万以上。巨大的落差之下，一场哄抢即将发生，开发商如临大敌，主管部门也闻风而动。最终通过摇号，万验资和51个月社保门槛，认筹人数控制在推售房源的10倍左右，最终套房源锁定批购房人，开盘仅仅13个小时，全部售罄，冻结资金高达亿。
雄辩的事实印证了那句话：不到深圳真不知道深圳人有钱！
今年频发的万人抢房现象，引发了央媒对深圳对地产行业管控不力的痛批。但政府出台的调控政策不可谓不硬核，是新房价格倒挂的事实，让具有投资头脑的深圳人使尽浑身解数冲破限制：有人代持，有人众筹，还有人合伙买房……
楼市压不住火的还不止深圳一城。
8月11日一天，上海、武汉都拍出了新地王！
上海，经过轮竞价，耗时近一个半小时，华发以总价64.35亿元总价竞得闵行颛桥板块地块，成交楼面价元/平方米，溢价率46.4%，刷新了成交楼面价纪录；
武汉，轮竞价，成都德商置业以万元竞东湖新技术开发区一地块，楼面价.98元/平，溢价率.39%，为光谷中心城新单价地王。
然而，就在当下,冰城哈尔滨气温降到了零下20度。就像时下的天气，南方和北方的楼市冰火两重天。
哈尔滨市刚刚印发的《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，十四条扶持措施，放宽公积金贷款政策，鼓励房企根据市场情况以打折促销、团购等方式让利销售新建商品房让利销售。哈尔滨的新政被媒体大跌眼镜，有媒体冠以《打响东北楼市降价第一枪？》标题，表达对区域地产行业的忧虑。克而瑞的数据显示，截至今年10月底，哈尔滨楼市去库存周期达到23.1个月。也就是说，即使不再新推楼盘，哈尔滨现有的楼盘要两年才能卖完。
降房价客不来，挥不去失落感
与深圳、上海、武汉地产市场的热闹与红火相比，青岛地产的有一点平淡无奇。相信青岛地产商在阅读《打响东北楼市降价第一枪？》这篇文章的时候，对发生在千里外的哈尔滨的新闻能产生不小的共鸣。12月1日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布报告《中国住房大数据分析报告()——城市房价预警与房企品牌价值测度》，报告显示，南北方房价涨跌分化较为严重，房价调整幅度较大的城市大多数位于北方，其中9城房价距最高点跌幅超15%，个别城市的房价出现腰斩。房价的上与下波动牵动多少利益攸关方，而身在新一线城市青岛，房价的下行，则一种追不上南方、怕北方追上的失落，心情纠结得很。
地产上半场的无奈是大家共通的，青岛地产商断臂自救的勇气也是可嘉的。但努力折腾了半年，下半场似乎没有丝毫改变。捱过了失望的“金九银十”，年底盼来难得的翘尾行情。但大家都想出货交差，争夺起来就没有兄弟了。
11月前青岛地产主城价格尚坚挺、12月青岛楼市“淡季不淡”但置业门槛有所降低。主城区市北西部新盘中海观澜庭近日放出了1.7万元/平起的消息，欢乐滨海城城投悦动湾现房装修小高层均价元/㎡。东李片区绿城汀岚元/㎡起，可谓“惊喜价”。
传统的供销两旺的西海岸，不少项目价格也有调整：灵山湾板块的星光岛和灵山湾龙玺价格均有明显的松动。西海岸中央活力区、西海岸观光生态园、交通商务区等新兴片区新盘大多也以“低价”吸引眼球：西海岸交通商务区都某家新盘打出首付仅3.5万起的广告，周边新盘单价9千多。灵山湾片区一海景楼盘由1.9万元/平米的均价降至1.5万元/平米。
城阳板块白沙湾片区的和达虹湾洋房产品均价元/㎡，毛坯交付。中国铁建海语城均价元/㎡，即墨区旭辉银盛泰星河城均价00-元/㎡，国信墨悦湾电梯洋房均价-元/㎡，龙湖学樘府小高层均价00元/㎡，带装修交付。
库存大户胶州甚至出现了“5字头”房源，一些新盘甚至直接“撕掉精装”，将价格调回至年上半年的水平。
《中国住房大数据分析报告()——城市房价预警与房企品牌价值测度》显示，从各城市历史高点至年10月，20个城市距最高点房价调整幅度均在10%以上，下跌幅度最大的城市是廊坊，相比年4月的峰值降幅达46.9%，青岛位居全国第二青岛，跌幅距年7月最高点时下跌22.8%。房价深跌中的地产商的煎熬，是近年来地产业难得一见的，不少人抱着幸灾乐祸的心态看热闹。这一轮的降价，接盘的少之又少，加重了地产商的失落感。
业绩差被干掉，经理们很郁闷
但总体看来，从销售金额、面积两个重要指标来看，年1-11月，应该还是令人满意的：青岛市共网签新建商品房（不含保障性住房）套，销售面积.09万㎡，销售总金额.55亿元。签约套数同比去年跌幅2.0%，签约面积与去年同期几乎持平，签约金额同比上涨1.9%。
但是地产江湖却没有足够多的耐心，疫情带来的悲观预期，让东家们不等到年底成绩单的出来，就着急催生出一批项目经理和销售经理做“冤死鬼”。所谓铁打的营盘流水的兵，即使在市场的平静时期，因为内部管理和分配的冲突，经理的位置也变动频繁。而现在这种节奏加快了，走马换将就跟走马灯似的。往往项目还没做完，项目总和销售总都换了四五个了。
有人把年地产高频换帅归纳为四大因素：
1、高周转压力大，达不成目标被动或主动离职。
2、考核越来越严苛，内部争斗一不小心就被干掉。
3、交房即维权，负面事件导致“背锅侠”。
4、项目坑太多，项目总不想背锅只能走人。
5、责权不对等，拉低了项目总“存活率”。
具体的例子就不举了，相信每一位被迫出走的职业经理人，都有一肚子苦子想倾倒。
摆脱土地财政，“宠儿”要变“弃儿”
近年来，地产市场风波不断，争议不断，让各地政府爱恨交加。中央明确“房住不炒”，多少让地产市场回归理性。但是多年形成的炒房、囤房等违规操作积习，地方政府长期的“土地财政”依赖症，也不是一天就可以改掉的。突如其来的疫情，再让地方政府认识到，要完全剥离房地产对经济的影响不现实，也不科学，当下最靠谱的还是房地产，房地产的平稳健康发展是必须的。
据统计，1-10月份全国房地产开发投资增速继续回升至6.3%，而10月份房地产投资当月增速明显反弹至12.2%，创18年8月以来增速新高，仍是支撑当前投资增速的中流砥柱。而从融资端来看，房地产开发企业到位资金累计同比增速同地产投资增速同步回升。
摆脱房地产对经济的控制或“绑架”与促进地产业健康发展，需要兼顾兼得。12月11日的《经济日报》刊登了财政部部长刘昆的署名文章《积极发挥财政职能作用推动加快构建新发展格局》，文章提出：支持缓解中小微企业融资难融资贵问题，完善住房市场体系和住房保障体系，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。
说说容易做起来难。为疫情所困的地方政府无法压抑“GDP冲动”，地产市场新的非理性就在所难免。总体来说，城市有较大的规模，有成体系的产业，且结构合理，则更容易实现均衡发展。像三产发达的北京、上海、广州，第二产业发达的佛山、无锡等，践行着“无工不强、无商不富”的发展理念。但这种状况对很多城来说，还是一个尚未达成的梦想，即使在17个万亿城市中，也有不少对地产存在较高的依赖度：年南京、苏州、宁波、成都、武汉等土地出让“大户”，土地出让金增幅均在30%以上。万亿城市房地产投资占GDP的比例看，郑州和杭州的依赖度度较高，房地产开发投资相当于GDP的比例均超过20%，特别是郑州达到28.9%。
青岛又是什么状况呢？易居企业集团CEO丁祖昱撰文指出，青岛对于地产投资的依赖在17个万亿城市中处于中位，但增速仍较快。青岛土地出让金年度总额度在一千亿以上，也不能算低的，地产税收占一般公共预算收入百分比，在全国也属于高的。但包括青岛在内的全国17个“万亿俱乐部城市”都在根据国家的产业政策，积极发展各类新兴产业，促进产业结构的优化，对房地产的依赖正整体处于下降的趋势。面向“十四五”未来发展，青岛市委市政府更提出，紧盯国家政策动向，加强前瞻性研究，聚焦新产业、新基建等重点领域，超前谋划一批事关中长期发展的重点项目和“十四五”储备项目，培育形成较为完备的工业互联网全产业生态，建设创业城市，突破发展现代服务业。
房地产业在向理性回归的路上，将褪去“宠儿”的光环，但另一个极端是，经过行业的洗牌，一些中小地产企业难免成为“弃儿”。近来地产行业产权转让项目明显增多，频频释放信号。近年来地产业发展的规律告诉我们：无论是出于稳定财政收入，还是社会稳定等因素的考量，地方政府是没有动力让开发商降价卖房的。当下哈尔滨出台鼓励开发商打折销售的政策，无疑是有苦衷的。在这方面，青岛需要吸引哈尔滨人才大量流失和房屋高位库存的教训，在升级产业的同时，保持地产行业的稳定发展，真正降低全行业的失落感。福克思
